Qual o papel de uma administradora de condomínios?

Por Tamiris Monteiro

Tem muito condômino e até mesmo síndico que se questiona sobre qual a real importância das administradoras; afinal, elas são mesmo essenciais? E se são, até onde vai o seu papel dentro da gestão? De acordo com o advogado Ricardo Alexandre Tardem, proprietário da empresa Tracon, a contratação de uma administradora sugere que ela deva caminhar para possibilitar melhorias no condomínio, auxiliando tanto o corpo diretivo quanto os condôminos, sempre apontando as melhores opções de contratações, respaldando juridicamente o condomínio dos entraves judiciais que possam acontecer, mediando possíveis conflitos e, acima de tudo, sendo uma ferramenta de acesso e interação entre o corpo diretivo e os condomínios.

O papel do síndico e da administradora

Importante ressaltar que, embora deva existir uma forte parceria entre os gestores do condomínio e administradora, cada um tem seu papel a ser desenvolvido. O síndico, por exemplo, será sempre o responsável por zelar pelas regras dispostas na Convenção e Regulamento Interno, além de atender as necessidades dos condôminos em geral. É a figura dele que desempenha o papel de delegação dos processos, principalmente ligados à manutenção predial. Trabalha em conjunto com o Corpo Diretivo.
Já a administradora é responsável por gerir os processos financeiros e administrativos. Controla e divulga os projetos e ações deliberados para o condomínio. Trabalha em conjunto com o corpo diretivo e síndico. Responsável pelas comunicações oficiais e determinadas pelo corpo diretivo. “A administradora é o braço de apoio do síndico nas atribuições que a ele competem e por esta razão a escolha de uma administradora deve ser pautada na confiança,  segurança e domínio das obrigações legais que existem e devem ser cumpridas”, explica o advogado.

Contratação de serviços terceirados

E quem cuida da contratação de serviços terceirizados como portaria e equipe de limpeza? Na pratica é o condomínio, mas sendo a administradora o apoio do corpo diretivo e principalmente do síndico, a empresa acaba auxiliando nas decisões que serão tomadas, como, por exemplo, emitindo pareceres, sempre que  solicitada. Também faz análises de orçamentos e indica profissionais que possam agregar.

Escolha uma boa administradora

Se já deu para perceber que o papel da administradora é muito importante, é preciso ter cuidado na hora de escolher uma. Segundo Ricardo, é importante observar o tempo de mercado, especialidades, certidões negativas de débito, protestos, histórico dos sócios, capital social da empresa, se a administradora possui algum tipo de seguro; buscar referências e ficar esperto com preços muito abaixo dos praticados no mercado.
“Basear-se na quantidade de condomínios que administra não deve ser fator preponderante para uma contratação, pois este fator não é sinônimo de qualidade no serviço a ser prestado. Às vezes, muitas administradoras de porte inferior oferecem infraestrutura dinâmica e respostas mais rápidas para as demandas, além de atendimento aproximado com o condômino e síndico”, sugere.

Responsabilidades do síndico e da administradora

A figura da administradora é uma das peças que mais se transmutaram com o tempo; contudo, ela é apenas mandatária, permanecendo a responsabilidade legal exclusiva do síndico, ou seja, a administradora serve como “sustentáculo” das funções desempenhadas, assessoramento do síndico e do Conselho Fiscal, principalmente nas questões técnicas, as quais muitas vezes fogem do conhecimento geral do corpo diretivo do condomínio.
Problemas mais frequentes
em condomínios

  •  Inadimplência;
  • Prestação de contas;
  • Obras sem a devida aprovação em assembleia com o quórum específico;
  • Previsão Orçamentária;
  • Falta de participação dos condôminos nas assembleias;
  • Segurança;
  •  Contratações de funcionários ou terceiros;
  •  Contratação de prestadores de serviço.

Redução de custos e orientação aos síndicos

A Ferreira Santos está há 21 anos na atividade de administração de condomínios, trabalhando também na intermediação de venda e locação de imóveis, como corretora de seguros e, com a segunda geração da família, no Jurídico, em causas cíveis, trabalhistas e condominiais.

O advogado Leandro Ferreira dos Santos cita que, desde o início, a empresa utiliza formas de gerenciar condomínios com o menor custo, orientando os síndicos em todos os aspectos. Atribui a isso e ao tratamento educado que é uma característica da empresa, a longevidade dos contratos, pois há condomínios que são clientes desde sua fundação. Registra a certificação de qualidade obtida do Secovi (sindicato da categoria) pela participação no Programa de Qualidade Essencial (PQE), obtida por 10 anos consecutivos.