Aumentar o espaço da casa, construindo novos cômodos ou modificando os que já existem, pode acontecer por vontade ou necessidade do proprietário. Mas, algo que parece na teoria ser tão simples, na verdade exige uma série de cuidados, porque, para construir, reformar ou ampliar um imóvel, é necessário a contratação de profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro), que será o responsável legal por avaliar a situação da residência e desenvolver o projeto a ser entregue à Prefeitura para solicitar a regularização.

Vale ressaltar que, em alguns casos, é preciso fazer ajustes ou até mesmo demolições na obra para que seja regularizada. Depois do projeto concluído, é solicitado à Prefeitura o alvará de construção, da mesma forma como ocorre com uma construção que parte do zero. Com o documento em mãos, é preciso entrar com o pedido do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), o antigo “Habite-se”. O documento é emitido após a verificação, pela Prefeitura, de que tudo o que foi aprovado em projeto foi executado de forma correta na obra. Com esse documento, mais o recolhimento dos impostos e taxas pertinentes à obra, o proprietário vai até o Registro de Imóveis e averba a construção à matrícula do bem para finalizar o processo.

O que a legislação exige

Cada caso é um caso, mas sempre há regras na lei quanto ao uso do solo, aos coeficientes de aproveitamento do terreno, às taxas de ocupação, aos gabaritos e aos recuos. Ou seja: antes de ampliar é importante checar se a legislação permite tais modificações de área. Verifique se são exigidos recuos: muitas ampliações de área invadem recuos obrigatórios frontais ou laterais. Veja se o coeficiente máximo de aproveitamento do terreno não está esgotado e preste atenção nos gabaritos (alturas máximas permitidas). Algumas vezes vemos casas que são acrescidas para cima e chegam a três, quatro andares, em locais onde essa altura não é permitida. Verifique se há leis de tombamento ou de preservação ambiental: qualquer ampliação deve ser cuidadosamente estudada. Pois, caso a legislação não seja respeitada, a sua obra poderá ser embargada, gerando multas e outros transtornos. Ficará uma construção irregular, à espera de alguma anistia pela Prefeitura, dificultando a negociação em caso de venda do imóvel e, na hipótese de uso comercial, impedindo a concessão da licença de funcionamento.

O arquiteto Rafael Maccheronio, da empresa Studio 7, sugere um passo a passo simplificado da reforma:

Ter endereço da reforma com número de contribuinte (disponível no IPTU);
Identificar o zoneamento em que o lote está inserido. É possível encontrar essa informação no site do Mapa Digital (http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx) caso o projeto seja em São Paulo, ou, para outras cidades, o proprietário consegue essa informação na Prefeitura. Em Guarulhos, o site é: guarulhos.sp.gov.br.
A Lei de Zoneamento é definida por município, assim como o Código de Obras, que define o que pode ser construído.

Sabendo o zoneamento em que a sua obra está inserida, é importante entender: as dimensões do terreno; área total construída; e área computável total construída (varandas, áreas sem cobertura ou cobertas apenas por pergolado não entram nessa conta).
Tendo essas informações, deve-se avaliar cada parâmetro do Zoneamento e entender se o seu imóvel permite ampliações. Os parâmetros são: Coeficiente de Aproveitamento (C.A.); Taxa de Ocupação (T.O.); tratamento de água pluvial, área permeável, gabarito e recuo.

  • Exemplo prático: Terreno com 500 m², localizado no bairro do Butantã em São Paulo.
    Dimensões do terreno: 10 m x 50 m = 500,00m²;
  • Coeficiente de aproveitamento (C.A.): determina quantos m² pode-se construir a partir da área do terreno. Nesse caso, o C.A. máximo é 2, de modo que o local pode ter até 1.000 m² de área computável;
  • Taxa de ocupação (T.O.): determina quantos m² pode-se ocupar do terreno em projeção. Nesse zoneamento, a T.O. é 0,70. Assim, o local pode ter até 350 m² de área construída em projeção;
  • Tratamento de água: determina se o empreendimento deve tomar ações específicas quanto ao tratamento de água. Na legislação consta que, em área construída superior a 20%, em lotes com área superior a 500m², é obrigatória a preservação para aproveitamento de águas pluviais, provenientes das coberturas das edificações, para fins não potáveis;
    Área permeável: determina quantos m² deve-se preservar com área permeável (terra + grama). É preciso consultar a Prefeitura;
  • Gabarito: determina qual a altura máxima para o empreendimento. Nesse zoneamento, o gabarito é de 28 m e reflete nos recuos;
  • Recuo: nesse caso é de 5m de frente e 3m para lateral e fundo.