Com cerca de 21,2 milhões de habitantes, a região metropolitana de São Paulo (RMSP) é a maior do país. É composta por 39 municípios, incluindo a cidade de São Paulo. Por este motivo, possui grande representatividade no mercado imobiliário. Quem vem se destacando de forma expressiva no setor nos últimos anos é a cidade de Guarulhos.
Isso se deve a alguns fatores. Um dos principais é o adensamento cada vez maior na cidade de São Paulo, o que obriga a procura por imóveis em outras regiões, principalmente no entorno da Capital, já que muitos habitantes lá têm empregos.
De acordo com a Brasil Brokers, grupo de imobiliária em São Paulo e em outras localidades, Guarulhis vem sendo eleito por muitos paulistanos para morar por oferecer apartamentos de vários tamanhos por preços mais atraentes. Retirando as capitais brasileiras, a cidade é a mais populosa do país, com cerca de 1,3 milhão de habitantes. Outro aspecto que chama a atenção é o desenvolvimento industrial da região.
Além disso, Guarulhos fica próximo às zonas Norte e Leste de São Paulo. Desta forma, os habitantes podem aproveitar serviços de bairros paulistanos como Santana, Vila Maria, Vila Guilherme, Penha e Tatuapé e acessar as rodovias Fernão Dias, Dutra, Ayrton Senna e Imigrantes. Se depender do planejamento de gestões anteriores, também poderá existir uma linha de metrô que faça o percurso de São Paulo até Guarulhos. Hoje, já é possível chegar ao aeroporto de Guarulhos por meio da Linha 13-Jade da CPTM.
A ligação de metrô que chegou mais próxima de se tornar realidade foi da linha 2-Verde, que atualmente liga a Vila Madalena e a Vila Prudente. O projeto previa a construção de mais 14,5 km e 13 estações, até chegar ao município vizinho. As obras foram anunciadas, mas o governo paralisou a operação por problemas financeiros. A continuação da obra depende da nova gestão do governo de João Dória (PSDB).
Líder de apartamentos lançados
Se os imóveis possuem preços mais atrativos e os moradores da cidade de São Paulo se mudam com frequência para Guarulhos, é de se imaginar que o setor teve altos ganhos financeiros nos últimos anos no município. De acordo com uma pesquisa feita pelo grupo Zap com 32 municípios da Região Metropolitana de São Paulo, com exceção da capital, foram colocados no mercado 1.944 novos empreendimentos com aproximadamente 251 mil novos apartamentos durante 10 anos.
Dentre os municípios da região metropolitana de São Paulo, Guarulhos foi quem obteve o melhor resultado, com 19% dos lançamentos, seguida por Osasco (13%), São Bernardo do Campo (11%), Santo André (10%) e Barueri (9%). Essas cinco cidades representam 60% do total de novos apartamentos lançados, com 155 mil unidades disponibilizadas pelo mercado. O valor total de investimento chega a R$ 59,1 bilhões nos últimos 10 anos, com a cidade de Guarulhos levando a maior fatia ((R$ 15,4 bilhões) e Osasco (R$ 11,8 bilhões).
A boa infraestrutura e o estilo de vida mais calmo e organizado de algumas dessas cidades também colabora para a expansão de novos empreendimentos. Mesmo com restaurantes de alta gastronomia, bares e diversos estabelecimentos comerciais, o trânsito e o ritmo não é o mesmo da cidade de São Paulo, considerada caótica por muitos moradores. A capital paulista, inclusive, foi retirada da análise porque sozinha ela representa 62% dos empreendimentos lançados no período.
A região do ABC é uma parte importante da análise. Juntas, as três cidades representam mais de 33% do VGV (valor geral de venda) da região metropolitana de São Paulo, cerca de R$29 bilhões em valores atuais. Nos últimos 10 anos, esses municípios lançaram 62 mil unidades, sendo Santo André a com mais lançamentos de empreendimentos (342 prédios residenciais verticais), seguida de São Bernardo (256) e Guarulhos (229).
As 10 cidades que mais lançaram na RMSP, sem a Capital (em m2):
Guarulhos – 48.06619
Osasco – 32.45812,9
São Bernardo – 26.73710,6
Santo André – 24.7639,9
Barueri – 23.1309,2
Mogi das Cruzes – 13.5885,4
Diadema – 10.6634,2
São Caetano – 10.5814,2
Cotia – 9.9944,0
Mauá – 7.6293,0
Contraponto
O adensamento populacional deveria ter sido precedido de adequado planejamento. No entanto, Guarulhos cresce sem que sua estrutura esteja de acordo com as necessidades da população.
O sistema viário, por exemplo, pouco evoluiu nas últimas décadas. O acesso a muitos bairros depende da saturada rodovia federal Presidente Dutra, como se fosse uma avenida municipal.
