Guarulhos passa a contar com nova Lei de Zoneamento

Assunto:Aérea Viaduto Cidade de Guarulhos Local: Macedo Dutra Data:1104.2014 Foto:Márcio Lino/PMG
 

No Diário Oficial desta terça-feira (19) foi publicada a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como Lei de Zoneamento. O documento, que pode ser conferido no link https://www.guarulhos.sp.gov.br/uploads/pdf/692016277.pdf), define regras para usos e atividades permitidas ou restritas em determinadas áreas da cidade, parâmetros de ocupação como coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação, entre outros, para os espaços de Guarulhos.

As propostas da nova lei de zoneamento foram baseadas em diretrizes definidas no Plano Diretor Municipal (lei 7.703/19), estudos técnicos, discussões realizadas nas oficinas participativas e propostas recebidas não somente presencialmente nas atividades, como também através do email que foi criado na época.

Os trabalhos de revisão foram desenvolvidos pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SDU) nos últimos dois anos, após o envio do projeto de lei de revisão do Plano Diretor Municipal à Câmara Municipal. Para o secretário Bruno Gersósimo, essas são conquistas que fazem a cidade avançar. “Não podemos deixar de definir as diretrizes que norteiam o avanço da cidade. As antigas leis estavam ultrapassadas e impedindo o progresso do nosso espaço. Com a revisão, podemos começar a pensar em novos horizontes para Guarulhos”, comemorou.

Revisão

A SDU realizou trabalhos de campo para observar de perto os processos de adensamento e desenvolvimento urbano da cidade, as condições de infraestrutura urbana e social (equipamentos comunitários, sistema viário, transporte coletivo, saneamento básico, entre outros), que em conjunto com as diretrizes estabelecidas pela proposta de revisão do Plano Diretor serviram de base para as propostas do novo zoneamento.

Além disso, foram realizadas em 2018 palestras abertas ao público que contaram com palestrantes, técnicos experientes em temas como desenvolvimento econômico metropolitano, patrimônio histórico, habitação de interesse social, meio ambiente e mobilidade. Outra importante contribuição foi a apresentação realizada pelo Secovi-SP, em dezembro de 2018, que compartilhou sua análise a respeito do mercado da construção civil na cidade de São Paulo com relação à aplicação dos instrumentos urbanísticos, em especial o solo criado.

Com uma leitura da cidade a partir daqueles elementos, foi elaborado o material que foi apresentado e debatido em oficinas participativas, cujo objetivo era receber propostas para a nova lei de zoneamento.

A partir das propostas recebidas e das análises técnicas, foi elaborada minuta de projeto de lei, protocolado na Câmara Municipal em outubro de 2019.

Principais mudanças

A proposta de novo zoneamento teve como premissa o estímulo do desenvolvimento urbano, econômico e social da cidade, definindo os limites de zonas e suas regras de ocupação em busca da redução das incompatibilidades entre os usos residenciais e não residenciais de comércio, serviço ou indústria.

Destaca-se como principal mudança a definição de dois tipos de Zonas de Atividade Econômica (ZAEs), nas quais haverá restrição para a implantação de novos usos residenciais. Essa proposta tem como objetivo transformar essas regiões em áreas dedicadas ao desenvolvimento econômico da cidade, principalmente dos setores industrial e de serviços.

As ZAE-1 são áreas ao longo das rodovias Presidente Dutra e Fernão Dias que já possuem vocação para receber empreendimentos de médio e grande porte.

As ZAE-2 e 3 compreendem parte da região do parque industrial de Cumbica, estendendo-se para áreas do entorno do aeroporto e tendo como vetor atrativo a futura implantação da continuidade da avenida Jacu-Pêssego (conexão metropolitana entre o Porto de Santos e o aeroporto) e o Parque Tecnológico, que foi definido como Zona de Projeto Específico.

Além das restrições ao uso residencial nessas áreas, os empreendimentos estarão dispensados da apresentação do estudo de impacto de vizinhança, assim como ocorre hoje para as zonas industriais existentes na cidade.

A zona industrial foi significativamente ampliada, incluindo áreas da cidade onde ocorreram parcelamentos que geraram lotes de grandes dimensões e que possuem característica para receberem plantas industriais, como é o caso da área localizada entre o Jardim do Triunfo, a Vila Nova Bonsucesso e o córrego do Baquirivu (viela Urga/rua João Raniere), além da área perto do Jardim Arapongas, região próxima do limite entre os bairros Cumbica e Pimentas, nas proximidades da rodovia Ayrton Senna.

Para incentivar o desenvolvimento econômico de atividades de pequeno e médio porte na cidade, o novo zoneamento propõe regras mais flexíveis, como a dispensa de vagas de estacionamento para pequenos negócios e o enquadramento de atividades econômicas em consonância com o Código Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) e compatíveis com a situação atual, na qual muitos empreendimentos nascem a partir de pequenas iniciativas que começam na cozinha, na sala ou na garagem dos moradores de Guarulhos. O preparo caseiro de alimentos para venda ou a confecção de roupas, por exemplo, que eram consideradas atividades industriais pela Lei 6.253/07, passam a ter nova classificação, o que possibilita a instalação e regularização dessas atividades. Pela lei anterior, se o imóvel desses moradores não tivesse um tamanho mínimo de lote de 250 m², a atividade não era permitida, fato que impedia a regularização dessas atividades.

Outra importante mudança é a inovação na maneira de se aplicar as regras de recuo para as residências (distância da construção até a divisa do lote). A exigência de recuos é uma maneira de garantir a salubridade da moradia, pois é através desse distanciamento entre a divisa que será feita a insolação e a ventilação. A lei anterior exigia recuos de frente, lateral e de fundos. A nova lei manteve o recuo de frente, mas os de lateral e de fundo não serão mais uma regra constante. Para as construções até 7 metros será possível a edificação encostar nas divisas laterais e de fundo, desde que seja obedecida a taxa de ocupação do lote. Anteriormente, a regra era deixar dois metros em toda a extensão dos fundos e um metro e meio em toda a extensão lateral, o que reduz as possibilidades de ocupação do lote. Destaca-se também a flexibilização com relação à exigência de tamanho mínimo de lote para a instalação de usos. 

Em atendimento às diretrizes do Plano Diretor, a nova lei de zoneamento estabelece a aplicação das regras do solo criado na cidade, conhecido como outorga onerosa do direito de construir, instrumento que já é bastante utilizado na cidade de São Paulo. Para isso, foram estabelecidos coeficientes de aproveitamento básico e máximo iguais para as zonas de uso, independentemente do tipo de uso. A lei anterior estabelecia coeficientes distintos para o uso de comércio/serviço, industrial e residencial com o objetivo de incentivar determinado uso com relação a outro. O incentivo agora será dado pelos fatores social e de planejamento, que são variáveis da fórmula para o cálculo da contrapartida financeira pelo solo criado.

Destaca-se ainda a proposta para a região do centro histórico da cidade. Naquela zona serão estimulados usos como centros culturais, museus, teatros, bibliotecas e centros de convenção, que poderão ter um acréscimo de 50% ao Coeficiente de Aproveitamento Básico. O uso residencial será incentivado através de definição de fatores que vão reduzir o valor do solo criado até zero. O recuo de frente na região central será dispensado.

Foram criadas quatro Zonas de Preservação da Paisagem: na região do Pimentas, a área conhecida como Tupinambá; na região do Parque Continental, o ponto alto da cidade conhecido como mirante; e as áreas do Bosque Maia e do Lago da Vila Galvão e seu entorno imediato. Essas zonas têm o objetivo de, como já diz o nome, preservar a paisagem urbana e natural, a memória e a identidade do município.

Além disso, atendendo a demandas recebidas nas oficinas participativas, foram criadas as Zonas Mistas de Transição na região da Vila Rosália e do Jardim Maia (porção entre as avenidas Paulo Faccini e Salgado Filho), que abrangem as atuais zonas habitacionais, onde havia restrições para a instalação de comércios e serviços, que são permitidos apenas em algumas vias, mas há uma grande quantidade de imóveis nessas áreas desocupados cuja vocação é a utilização para fins comerciais. As regras para a Zona Mista de Transição possibilitam a permissão desses usos, porém, apenas para os de pequeno porte e compatíveis com a vizinhança residencial, como escritórios de profissionais liberais, farmácias, confeitarias, entre outros, com no máximo 500 m² de área construída.