STJ decide que condomínio pode barrar locação via Airbnb

Condomínio do Programa Minha Casa, Minha Vida, em Guadalupe, zona norte do Rio, invadido na noite de domingo (9) com ajuda de criminosos armados. A Justiça determinou a reintegração de posse (Tomaz Silva/Agência Brasil)
 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, pelo placar de três votos a um, que condomínios residenciais podem proibir a oferta de imóveis para locação por meio de plataforma digital, como a Airbnb. O caso foi discutido nesta terça-feira (20/4), na 4ª Turma do tribunal. 

A discussão se deu no REsp 1.819.075/RS. O processo envolve dois condôminos que são representados no STJ pelo Airbnb. O caso chegou à Corte após o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) determinar que o aluguel por meio da plataforma digital representa uma atividade comercial, fato que seria contra as regras do condomínio.

O processo teve início após os donos de dois apartamentos no condomínio disponibilizarem os imóveis para locação via Airbnb. O condomínio sustenta que, segundo a sua própria convenção, os apartamentos só podem ser utilizados de forma residencial e que o aluguel via plataforma digital teria a natureza comercial.

A discussão iniciou ainda em 2019, mas foi adiada após pedido de vista do ministro Raul Araújo. Na sessão desta terça-feira, o ministro retomou o seu voto no sentido de que não é possível a utilização do apartamento residencial como imóvel que possa ser alugado pela Airbnb.

Para ele, trata-se de um contrato “atípico”, que não possui a mesma natureza de um aluguel por temporada e, consequentemente, não tem natureza residencial. 

O ministro definiu a possibilidade de aluguel com o Airbnb como uma “locação informal e fracionada” de curto período, diferentemente de um aluguel tradicional por temporada. Ele destacou que no caso concreto, os donos do apartamento disponibilizavam serviço de internet e lavanderia aos hóspedes, reforçando a natureza comercial do negócio. 

Segundo ele, os donos promoveram, de forma informal e simplificada, “a locação parcial de apartamentos para diferentes pessoas sem vínculo entre si”, disse o ministro. 

O voto foi acompanhado pelos ministros Antonio Carlos Ferreira e Maria Isabel Gallotti. Para eles, a locação do imóvel no caso concreto tinha como objetivo o lucro, não seguindo a convenção do condomínio. 

Apesar disso, os ministros responsáveis pela proibição da locação destacaram que o Poder Legislativo ainda precisa se manifestar sobre o assunto, já que ainda não existe regulamentação clara sobre o tema. Os ministros também afirmaram que o resultado final não representa uma proibição ao modelo de negócios da Airbnb, mas somente ao caso concreto discutido nos autos.

Divergência

O relator do processo, ministro Felipe Salomão, retomou resumidamente o seu voto, que deu provimento ao recurso especial. Segundo o ministro, a economia de compartilhamento “tem avanços disruptivos da sociedade moderna” que não podem ser detidos. 

O voto do ministro destaca que não seria possível privar um condômino de exercer sua propriedade particular, inclusive para aluguel por meio de  plataformas digitais. Ele também afirmou que os donos dos apartamentos alugam o espaço desde 2011, para resolver problemas financeiros familiares, e não causaram problemas de segurança ou de outro tipo no condomínio residencial. 

O ministro concluiu que os donos dos apartamentos também dependem da renda da locação para o pagamento de dívidas e para resolver problemas financeiros familiares, sinalizando a importância econômica da economia compartilhada. 

Argumentos

De acordo com os advogados Luiza Fanganiello, Luiza Salles, Maria Flavia Seabra e Vagner Araújo, do escritório Machado Meyer, o caso envolve uma série de argumentações conflitantes entre o condomínio e a Airbnb. 

“A proprietária do imóvel defende que a restrição pretendida pelo condomínio vai de encontro com o seu direito de usar, gozar e dispor da coisa como melhor atenda aos seus interesses”, explicam os advogados. 

Do outro lado, um dos principais argumentos é o de que o aluguel pela plataforma digital poderia  comprometer a segurança dos demais condôminos, tendo em vista a circulação “de estranhos na portaria e demais áreas comuns do condomínio”. 

Segundo Vitor Butruce, sócio do BMA Advogados e consultor do Airbnb, os ministros “deixaram claro” na discussão do processo que a decisão foi referente a um caso específico.

“Os ministros levaram em consideração o fato de que a anfitriã, neste caso, teria transformado o apartamento em um hostel, uma conduta que não é estimulada pela plataforma. Ademais, os ministros reconheceram que a atividade desempenhada por meio do Airbnb é permitida pela legislação e não é uma atividade hoteleira”, explicou o advogado.

De acordo com Jéssica Wiedtheuper, advogada de Direito Imobiliário do escritório Mota Kalume Advogados, negócios atuais, como locação de imóveis, transporte e delivery por aplicativo são tendências e foram adotados, de forma orgânica, pela sociedade. “Entretanto, a doutrina jurídica e jurisprudência ainda precisam as absorver”, explicou a advogada.

“Acredito que o julgamento realizado pelo STJ está na contramão dos caminhos que diversos aspectos da sociedade têm tomado com a introdução de novas tecnologias e popularização de modelos de negócio mais modernos”, concluiu Wiedtheuper.

ALEXANDRE LEORATTI – Repórter do site Jota em Brasília